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Las cláusulas abusivas en las hipotecas

cláusulas abusivas en las hipotecas¿Siguen existiendo las cláusulas abusivas en las hipotecas? ¿Sólo son las cláusulas suelo abusivas? En los préstamos hipotecarios es donde los bancos aprovechan para camuflar más cláusulas abusivas, las cláusulas suelo o techo son las más conocidas por la repercusión mediática que han tenido pero hay muchas más.

Las entidades bancarias han incluido cláusulas (que siendo legales) no eran explicadas suficientemenes a los consumidores, había falta de información y transparencia. Además eran impuestas por el banco, no se daba opción al consumidor de elegir. A partir de estas prácticas abusivas, comenzó una avalancha de demandas ante los Juzgados para reclamar lo pagado de más y la eliminación de estás cláusulas abusivas en las hipotecas.

El artículo 82 de Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios define la cláusulas abusiva como aquellas estipulaciones que no se han negociado individualmente y todas aquellas prácticas que no son consentidas de forma expresa, van en contra de la buena fe y causan un desequilibro entre las partes en cuanto a derechos y obligaciones.

Cláusula suelo y techo

Son las más polémicas y conocidas. Ha habido una avalancha de demandas para reclamar las cantidades indebidamente pagadas hasta el punto que se han tenido que especializar Juzgados para tramitar exclusivamente estas causas. Estas cláusulas prevén que aunque el tipo de interés se sitúe por encima de un determinado umbral (techo) o por debajo (suelo), el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a ese umbral y en el caso de las cláusulas suelo no se le aplicará un tipo inferior.

Los consumidores firmaban unas hipotecas con un interés variable, pero sin saberlo se les aplicaba un interés fijo. En 2013 el Tribunal Supremo las consideró abusivas pero solo con efectos retroactivos hasta la fecha en que se dictó la sentencia. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en diciembre de 2016 dicta una sentencia donde reconoce la retroactividad de las cláusulas suelo desde el momento de la firma de la escritura. Así lo vimo en el post “la retroactividad de las cláusulas suelo“.

Gastos hipotecarios

Tras las cláusulas suelos, empezaron a llegar a los Juzgados numerosas demandas de reclamación de los gastos hipotecarios puesto que en los préstamos hipotecarios había cláusulas que obligaban al consumidor a pagar los gastos de formalización de la hipoteca.

El artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios también entiende por claúsulas abusivas aquellas que hagan cargar al consumidor con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza corresponda al empresario. También aquellas que impongan el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

El Tribunal Supremo el 23 de diciembre de 2015 dictó una sentencia que consideraba abusivas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas, y por tanto nulas de pleno derecho.

Novedad: El pasado 28 de febrero de 2018 el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia sobre los gastos hipotecarios, en concreto se ha pronunciado sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El Alto Tribunal dictamina que el consumidor debe asumir casi la totalidad del impuesto por la constitución de una hipoteca. Pero no todo son malas noticias puesto que aún queda la vía del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, tal y como ocurrió con las cláusulas suelo.

Vencimiento anticipado

El vencimiento anticipado permite al banco a dar por venicdo el préstamo y exigir el pago total de la deuda. En otras palabras, se abre un procedimiento de ejecución hipotecaria en el momento en que se incumplan algunas cuotas.

En 2015 muchas Audiencias Provinciales las consideraban nulas por entender que se ante cláusulas abusivas en las hipotecas. No se consideran ilegales, pero sí nulas. Con la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la entidad bancaria debe esperar al impago de tres cuotas mensuales o el equivalente a ese importe antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

Interés de demora

¿Qué es el interés moratorio? Aquel que debe pagar el cliente cuando se retrasa en el pago.

El Tribunal Supremo en junio de 2016 consideró abusivo todo aquel interés de demora que superase en 2 puntos el interés legal del dinero. Se estaba ante intereses abusivos.

Ejemplo: actualmente el interés legal del dinero está en el 3%, pues bien el interés de demora no puede superar el 6%.

Asunción de costas y fuero

  • Costas y otros gastos: cláusula se aplica cuando el banco demanda al consumidor por impago. Pues bien, es el consumidor quien asumirá los honorarios de abogados, procuradores y otros profesionales. Es decir, el pago de los gasto preprocesales y procesales contratados por el banco cuando el consumidor incumple el pago.
  • La cláusulas del fuero: permite al banco elegir el lugar que le conviene para celebrar los juicios. Es decir, la entidad bancaria impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero, así en caso de litigio obliga al cliente a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que le conviene a la entidad bancaria.

Cláusula de desistimiento

Esta cláusula hace referencia a que si cancelas la hipoteca anticipadamente, además de pagar la comisión de cancelación, se aplica una comisión de desistimiento.

Por ley, esta comisión va del 0,25% al 0,5% del dinero pagado anticipadamente. Algunos bancos fijan en los contratos un porcentaje pero otros dejan el cálculo abierto al “precio de mercado” y aquí es donde hay que tener cuidado porque podemos estar ante una cláusula abusiva.

IRPF y Multidivisas

Ya no se comercializan, pero hay muchos afectados. Casi el 13% de los españoles firmaron una hipoteca con el IRPF como índice de referencia, en lugar del Euribor como es habitual. La Unión Europea lo ha considerado un índice muy fácil de manipular.

Respecto a las multidivisas: permitían el pago de las hipotecas en monedas diferentes al euro y esto fue muy perjudicial para los clientes.

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