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La reanudación del tracto sucesivo

reanudación del tracto sucesivoLa reforma de 2015 de la ley Hipotecaria y del Catastro desaparece la posibilidad de reanudar el tracto optando bien por la vía judicial o por la vía notarial, ahora solo se puede realizar mediante un expediente notarial.

El fundamento de esta reforma la encontramos en la ley de jurisdicción voluntaria que pretende desjudicializar los procedimientos de jurisdicción voluntaria. Se modifican los artículo 198 a 210 de la Ley Hipotecaria eliminando la intervención de los órganos jurisdiccionales y se atribuye a los notarios la competencia para la tramitación de los expedientes de dominio.

En primer lugar debemos hacer una aclaración de conceptos para saber de qué estamos hablando.

El tracto sucesivo es el encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio. El Registro de la Propiedad adopta el sistema de inscripción de fincas, por ello se exige continuidad sin interrupción en la titularidad registral. En el Registro se debe reflejar como transferente de hoy al que ayer se reflejaba como adquirente y así sucesivamente.

Cuando esto no se cumple porque uno o varios titulares no han registrado su derecho, se rompe la cadena registral. Se interrumpe el tracto sucesivo registral.

Por ello, hay que solicitar la reanudación del tracto sucesivo para expresar la verdadera realidad jurídica.

Trámites

El expediente notarial de jurisdicción voluntaria tiene por objeto reparar la interrupción de la vida registral de una finca por la omisión de la inscripción de varias transmisiones sucesivas. Se trata de algo novedoso para el notario.

Competencia

Será competente el notario hábil para actos en el distrito notarial donde radique la finca o cualquiera de los distritos colindantes.

Inicio del expediente

Se presenta ante el Notario un escrito del titular dominical de la finca con su descripción, datos personales, domicilio a efectos de notificaciones, se indicará la última inscripción de dominio y todas las que estuvieran vigentes. También se acompañará el título de propiedad, certificación, catastral, delimitación de la finca y los datos de los colidante

Con toda esta documentación el Notario levantará acta, así se recoge en el artículo 203.1. regla tercera de la  Ley Hipotecaria “El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada (…)”

Remitirá una copia autorizada al Registro de la Propiedad solicitando la expedición de la certificación y que se practique una anotación prevetiva de la pretensión de reanudación del tracto.

El Registrador expedirá en un plazo de 15 días una certificación acreditativa de la situación de la finca en en Registro. Salvo que haya dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras. Esta denegación solo es posible en los casos de inmatriculación de fincas.

Si no hay dudas, se hará una anotación preventiva con una vigencia de 90 días, prorrogables hasta un máximo de 180 días (artículo 203.1 regla cuarto Ley Hipotecaria)

Después el Notario notificará el expediente a todos los interesados como titulares de cargas, derechos o acciones así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado (artículo 203.1. regla quinta Ley Hipotecaria)

También el Notario mediante edictos comunicará la tramitación del acta para la reanudación del tracto sucesivo en el BOE.

En el plazo de un mes, cualquier interesado podrá oponerse al acta.

Finalización del expediente

De acuerdo al artículo 208 de la Ley Hipotecaria,  si los citados comparecieran y así lo acordaran, se extenderá la inscripción del título del solicitante. Si se hubiere tomado anotación preventiva, se convertirá en inscripción definitiva.

Si algunos de los citados no compareciere o se opusiere, el Notario dará por conclusas las actuaciones dejando constancia de esto en el acta.  Se podrá iniciar demanda en juicio declarativo ante el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca contra todos los que no hubiera comparecido o se hubieran opuesto (artículo 208 regla cuarta Ley Hipotecaria)

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8 Respuestas a La reanudación del tracto sucesivo

  1. maria del mar dice:

    hola , buenos días
    ¿cuales son los principios registrales anteriores o posteriores de un titulo incompatible que protegen al titular inscrito?

    • Hola María del Mar,
      Los principios registrales que protegen al titular inscrito son: el principio de prioridad es aquel el acto registral que ingresa primero en el Registro se antepone a cualquier otro acto registrable; principio de fe pública registral implica la seguridad absoluta dada a todo aquel que adquiere el dominio u otro derecho real de titular inscrito; principio de especialidad tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido de los derechos.
      Estos serían los principales.
      Un saludo

  2. natac dice:

    ¿cuales son los asientos registrales con plazos de caducidad marcados en la ley?

    • Buenos días,
      La caducidad en los asientos registrales es algo excepcional (salvo las anotaciones preventivas, artículo 77 de la Ley Hipotecaria). Determinadas inscripciones se extinguen al transcurrir el tiempo: la inmatriculación; la inscripción de hipoteca caduca a los 30 años; las notas marginales previstas en las disposiciones legales; y los asientos de presentación.
      Un saludo

  3. irene dice:

    hola buenos días,¿ cual sería un buen ejemplo de caso de expediente de dominio por reanudación del tracto sucesorio?

    • Buenos días,
      Ejemplo: A tiene una finca en propiedad, inscrita en el registro y ya ha fallecido. El sujeto A (antes de fallecer) la vende en documento privado a B y B lo revende en otro documento privado a C. Si C quiere inscribir esa finca a su nombre en el registro deberá iniciar un expediente de reanudación del tracto sucesivo.
      Se trata de inscribir al titular real de la finca sin tener que llevar a cabo la cadena de transmisiones que se ha seguido hasta su adquisición.
      Un saludo

  4. Irene Fernández dice:

    Hola buenas tardes, y en el caso de que apareciesen inscripciones contradictorias, ¿cuándo podrán ser inscribibles estos expedientes?

    • Hola Irene,

      El artículo 295 del Reglamento Hipotecario indica que si hay inscripciones contradictorias y éstas tienen más de 30 años de antigüedad y el titular ha sido citado de debida forma y no formula oposición, se podrá inscribr sin problema.
      Si la inscripción contradictoria tiene menos de 30 años de antigüedad, serán inscribibles si el titular de las mismas o sus causahabientes han sido oídos en el expediente.

      En el caso de que exista oposición o no comparezca alguno de los citados, se deberá acudir a la vía judicial.

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