Comprar una vivienda normalmente es un sueño pero a veces se puede convertir en una pesadilla. Si tras la adquisición de un bien inmueble notas que aparecen humedades, problemas de plagas, defectos en la cubierta, filtraciones, fisuras en la vivienda, etc. Quizás, hayas sido víctima de vicios ocultos en la vivienda. Si te encuentras en una situación así, y tienes que reclamar vicios ocultos en la vivienda, lo mejor es que te pongas en manos de abogados especializados en la materia como por ejemplo Tu Abogado Inmobiliario que te asesorará y ayudará a buscar la mejor solución a tu problema.
Pero ¿si la vivienda tiene vicios ocultos, cómo puedo reclamarlos? ¿Quién es el responsable? En primer lugar debemos saber que un vicio oculto es defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble. Además es necesario que ese defecto sea tal que impida el uso natural de la cosa, o bien que de haberse conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o se hubiera realizado en diferentes condiciones.
Igualmente estos defectos no deben ser perceptibles a simple vista, es decir, que en el momento de la entrega del bien el comprador no los pueda detectar.
El artículo 1484 del Código Civil regula los vicios ocultos:
«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.»
Requisitos para reclamar
- El vicio debe ser oculto, es decir, que sea imposible para el comprador apreciar la existencia del desperfecto a simple vista.
- Debe ser grave. El defecto tiene que tener importancia suficiente que de haberlo conocido el comprador no hubiera comprado el inmueble o hubiera negociado un precio menor.
- El daño debe ser previo a la compraventa. Si se puede demostrar por parte del vendedor que el defecto no existía antes de la adquisición, o bien el comprador no puede probar que el daño era preexistente a la compra, no se podrá reclamar.
Además, el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase, tal y como indica el art. 1485 del Código Civil.
Cómo reclamar los vicios ocultos en la vivienda
La solución nos la da el art. 1486 del Código Civil:
«(…) el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.»
Es decir, tendremos dos opciones si creemos que nuestra vivienda tiene vicios ocultos:
- Resolución del contrato: se ejerce a través de la acción redhibitoria. Consiste en desistir del contrato y el vendedor tiene la obligación de devolver al comprador los gastos que le haya originado.
- Rebaja del precio de la bien inmueble: se ejercita mediante la acción estimatoria. Supone una rebaja proporcional del precio en razón de los vicios de la vivienda.
Además, si resulta que el vendedor conocía esos defectos y no lo comunicó al comprador, se podría solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
El plazo para reclamar es breve, de 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida. Se trata de un plazo de caducidad, si transcurren los 6 meses se pierde la posibilidad de ejercitar esas acciones.
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