La crisis sanitaria ha afectado a todos los ámbitos de nuestra vida, y como no podía ser de otra manera, también ha afectado a las Comunidades de Vecinos. El artículo 16 de la Ley sobre Propiedad Horizontal indica que «la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año».
Esta ley no contempla las reuniones de vecinos de forma telemática. Se trata de una ley de 1960 y el covid-19 ha demostrado que se trata de una norma obsoleta, es necesario una nueva ley que se adapte a la realidad social.
La imposibilidad de celebrar juntas de vecinos en época de pandemia ha dado lugar a muchos problemas que han sufrido sobre todo los administradores de fincas. No poder celebrar juntas presenciales ha impedido aprobar las cuentas anuales, los nuevos presupuestos, subidas de cuotas. Si se ha tenido que realizar alguna reforma, ha sido y es complicado aprobar una derrama extraordinaria. O simplemente no se ha podido cambiar de presidente de Comunidad.
Lo más recomendable es que tu comunidad cuente con un administrador de fincas que te ayude en este tipo de situaciones, como por ejemplo: solufincas.com.
Junta de Vecinos
Al prohibirse las reuniones de más de 6 personas, no se han podido celebrar Junta de Vecinos. La ley de Propiedad Horizontal como indicábamos anteriormente, solo contempla las reuniones presenciales y aquellos que no puedan asistir que deleguen el voto en una tercera persona, pero no dice nada más.
Por eso, si se celebró una Junta sin la presencia de todos los vecinos o se hizo telemáticamente, los acuerdos que se hubiesen adoptado en esas circunstancias podrían anularse.
Soluciones
¿Qué puede hacer una Comunidad de Propietarios para celebrar su Junta anual? La solución más sencilla y menos habitual es realizar las reuniones mediante videoconferencia, siempre y cuando dicha opción se haya recogido en los Estatutos de la Comunidad. Si dentro de los estatutos está aprobado, no hay problema. Se haría constar en la convocatoria que debido a la situación sanitaria y para evitar el riesgo de contagio, se usará la videoconferencia.
El problema surge cuando en los estatutos esta opción no se contempla (que es en la mayoría de los casos), se podrá hacer la reunión por videoconferencia si se aprueba por mayoría simple y se debe avisar a todos los propietarios que se usará dicho método en la próxima convocatoria, salvo que alguien se oponga. Si alguien se opone, no se podrá celebrar la junta por ese medio.
Otra solución sería adoptar acuerdos sin junta mientras duren las restricciones. Pero también podría llevar a que algunos propietarios no estuvieran de acuerdo y se podría anular judicialmente.
Toma de decisiones urgentes
¿Qué ocurre si en la Comunidad hay que hacer una reparación urgente? ¿o si hay que renovar contratos? En este tipo de casos, el Presidente tiene la potestad de tomar estas decisiones. Así lo dice el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla determinados supuestos en los cuales no es necesario acuerdo previo de la Junta de propietarios. Como los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble; o las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, entre otros.
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